Ceny są coraz niższe, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Mimo to i deweloperzy, i właściciele lokali ciągle mają dość wysokie oczekiwania

Szczyt koniunktury w budownictwie mieszkaniowym, biorąc pod uwagę wysokość cen transakcyjnych oraz tempo sprzedaży lokali, przypadł na poprzedni rok. – Stanowił on zwieńczenie trwającej ponad trzy lata bezprecedensowej hossy na rynku mieszkaniowym w Polsce. Nigdy wcześniej ceny nie rosły tak szybko, a sprzedaż nie była tak łatwa – przypomina Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting.

– Tymczasem w czerwcu tego roku deweloperzy, którzy oficjalnie obniżyli ceny, poprawili sprzedaż – zauważa. – Jednocześnie zaczęły pojawiać się nowe projekty w segmencie popularnym.

Lipiec był kolejnym miesiącem o niewielkiej sprzedaży, ale na rynku widać pewne zmiany.

Niższe stawki

Z lipcowych danych wynika, że deweloperzy zaakceptowali fakt, iż rynek stał się rynkiem kierowanym cenowo. – Okres maj – lipiec bieżącego roku był pierwszym kwartałem, w którym ceny wprowadzonych na rynek mieszkań w nowych projektach deweloperskich spadły – mówi Robert Chojnacki.

– Największy spadek nastąpił w aglomeracji warszawskiej, gdzie wyniósł 5,09 proc. – z 9987zł za mkw. do 9479 zł za mkw. W samej Warszawie ceny spadły o 4,74 proc. – z 10 445 zł za do 9950 za mkw. – Mimo spadku cen nowej oferty deweloperów wprowadzane na rynek mieszkania ciągle są droższe od tych, które już są w sprzedaży – twierdzi Chojnacki.

Z drugiej strony, podczas gdy jeszcze miesiąc temu różnica między cenami mieszkań sprzedanych a nową ofertą była bardzo duża – 21,2 proc., dziś sięga już 13,5 proc. W lipcu bowiem cena ofertowa nowych mieszkań to 9274 zł za mkw., cena mieszkań sprzedanych – 8770 zł za mkw., a mieszkania wprowadzane do sprzedaży kosztowały średnio 9950 zł za mkw.

Chojnacki prognozuje, że w kolejnych miesiącach będziemy świadkami systematycznego zbliżania się stanowisk kupujących i sprzedających, aż do momentu, w którym nowe oferty wprowadzane na rynek będą tańsze od średniej ceny rynkowej o około 8 proc. – Taki jest bowiem szacowany przez nas odpowiedni koszt ryzyka nabywania mieszkania, które oddane będzie dopiero za około 1,5 roku. O ile jednak ceny transakcyjne raczej już nie powinny spadać, o tyle średnia cena oferty rynkowej jest ciągle zbyt wysoka – mówi Robert Chojnacki. Jednocześnie już po wakacjach należy się spodziewać poprawy tempa i wielkości sprzedaży.

Elastyczni sprzedawcy

Na wtórnym rynku można również zaobserwować delikatny spadek cen ofertowych.

– Sprzedawcy wprawdzie nadal mają życzeniową postawę co do cen, ale zdając sobie sprawę z zastoju na rynku, są skłonni do negocjacji z potencjalnymi kupcami – twierdzi Marcin Drogomirecki z portalu oferty.net.

Średnia stawka ofertowa wyniosła dla całej Warszawy w ubiegłym miesiącu 9510 zł za każdy metr kwadratowy, podczas gdy w czerwcu było to 9591, co oznacza nawet lekki wzrost. Najliczniejszą grupę mieszkań w sprzedaży, jak podają analitycy oferty.net, stanowiły lokale w cenie od 300 do 800 tys. zł.

Najmniej, bo zaledwie 0,9 proc. mieszkań było tańszych niż 200 tys. zł. Najdroższe pozostaje nadal Śródmieście, gdzie w ubiegłym miesiącu w sprzedaży pojawiały się oferty średnio po 12,2 tys. zł za 1 mkw., Mokotów – 10,3 tys. zł za 1 mkw. i Wilanów – 10, 2 tys. zł za 1 mkw.

Sebastian Saliński, analityk Gold Finance, zauważa, że obecnie ofert sprzedaży jest mnóstwo, a kupujących jak na lekarstwo. – Ewidentnie obserwowana stagnacja związana z nadpodażą nieruchomości z drugiej ręki sprawia, że dużo łatwiej niż jeszcze kilka miesięcy temu można wynegocjować korzystną cenę zakupu. Choć sprzedający nie chcą się do tego przyznać, wystawiane przez nich w ofertach ceny są tylko pobożnym życzeniem – ceny wywoławcze nijak się mają bowiem do faktycznej wartości, jaką można uzyskać podczas transakcji kupna-sprzedaży. Może ona być nawet o 15 – 30 proc. niższa od założonej. Kupujący się nie śpieszą, wybierają, przebierają, negocjują i czekają, aż zniecierpliwiony oferent się złamie – opowiada Saliński.

Na wartość mieszkań w starym budownictwie duży wpływ ma z pewnością planowane na styczeń 2009 roku, w związku z nowelizacją ustawy –Prawo budowlane, wprowadzenie konieczności posiadania świadectwa energetycznego lokalu. – Bez takiego dokumentu sprzedaż nie będzie możliwa, a koszty wyceny klasy energetycznej mieszkania – w wysokości ok. 1000 zł, z pewnością będzie musiał ponieść obecny właściciel. Brak pełnych unormowań prawnych w tym zakresie oraz brak certyfikowanych rzeczoznawców znacznie utrudni szybką sprzedaż za żądaną cenę. Stare technologie budowlane, niewymienione okna, brak termoizolacji budynku to mankamenty, których już nie da się ukryć – podkreśla Sebastian Saliński.